丸光建設では、土地の有効利用やアパート経営をお考えの方に「サービス付高齢者向け住宅」をご提案しています。事業案件の基本設計、一括借上会社や運営業者との交渉、融資申し込み、補助金を含めた各種申請手続き等、お客様の代理人として全ての業務を当社が行うのが「丸光のサ高住プロデュース事業」です。あなたもサ高住のオーナー事業を始めてみませんか？
サービス付き高齢者向け住宅事業のメリット
- アパート運営と異なり、運営業者が何十年と継続して建物を利用し運営していくので家賃収入が安定します。
- 運営業者が経営不振となり家賃の支払いが厳しくなった場合でも、一括借上会社が支払いを継続し、別の業者を見つけて運営を継続。
- 租税公課として、固定資産税が建築後5年間は1/3に優遇されます。
- 事業費の軽減措置として、国から約10％の補助金がもらえます。
- 木造建物でありながら長期的な借入期間を設定することで、税金・ローン返済後の手残り金を増やします。当社で薦める融資機関では、35年間の返済期間で元利均等での融資が可能なため、返済金額も安定し、生活費を確保することが可能です。
- 地域社会とのつながりを持って、高齢者の方々が日々の生活を意欲的に過ごすことのできる施設の建築事業は、地域の社会福祉に貢献する有意義な事業です。
サ高住経営 Q & A
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サービス付高齢者向け住宅とは何ですか？
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サービス付高齢者向け住宅（サ高住）は、健康な方も入居できますが、主に介護度が1〜3くらいの方々が入居する施設です。老健（介護老人保健施設）や病院に入院している方が一時預かりのような形で利用する場合もあり、特に利用するための決まりのようなものはありません。施設を運営する企業により、運営の仕方は異なります。
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アパート経営と比較してサ高住経営が優位な点は？
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万が一運営業者が経営不振に陥っても、一括借上会社（日本管理センター）が約定賃料をオーナー様にお支払いしますので収入に影響はなく、別の業者をアテンドすることで運営を継続することができます。
他に、固定資産税が建築後5年間は1/3に軽減、国から事業費の約10%を補助などの優遇措置があります。
アパート運営のサブリース（一括借上げ）は、建物（アパート）の利用目的上、年（4月、10月）に利用者の引っ越しという時期があり、入居率の変動が毎年あります。また、建物の老朽化により、新しい建物にお客様は流れるという特徴があり、アパートメーカーでは建物完成後（新築後）10年で家賃の見直しの条件を契約内容に入れています。それにより、10年以降で入居率の悪い地域でのアパートの家賃を下げ、入居率を少しでも上げる対策を取るのが通例です。
日本管理センターにも家賃の見直し条項は入りますが、アパートと決定的に違うのは、サ高住は建物のオーナーから、日本管理センターが賃貸し、日本管理センターから運営業者がその建物をまた賃貸し、運営を行うという仕組みになっています。サ高住を利用する方々の出入りにより若干の入金の流れは変わりますが、基本的にサ高住の利用者の入居率は約93％以上になっており、この数字に前後はありますが、ほとんど90％以上での入居率を確保しているのが現状です。
これは、ただ単に日本管理センターが一括借上しているからだけではなく、建物を利用させていただき運営している運営業者様が本気で事業に取り組み、努力しているからではと、当社では考えています。ですから事業スタート時には、運営業者様に当社が会いお話を聞き、日本管理センターへ紹介し審査していただき、審査に合格した企業様と事業を行うという信頼関係のもとに進める事業だからこそ、地主様やオーナー様も安心して35年間お任せしていただくことのできる事業になっていると思っております。
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丸光建設の業務の内容は？
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- 事業案件の基本設計並びに事業計画の作成（国からの補助金を受けるためのプラン作成）
- 日本管理センター（一括借上会社）との交渉（約定賃料査定）
- 住宅金融支援機構への融資申し込み
- 施設を運営する業者の開拓、運営業者のサ高住登録申請補佐
- 設計、監理、建築確認申請業務
- 補助金申請並びに手続き（費用の約10％が国から補助されます）
- 司法書士並びに土地家屋調査士への指示
その他、施主様の代理人として全ての業務を当社が行います。また、建物の完成引き渡し並びに関係手続き全てを行います。
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どのような会社と業務提携していますか？
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日本管理センター株式会社
オーナー（お客様）と施設運営会社の間に入り、一括借上をする会社です。事業融資を申し込む住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）からも信頼されている会社です。
はりま建設株式会社
秋田県の会社で、年商数十億円を売り上げる特定建設業の会社です。丸光建設が岩手県内並びに宮城県（仙台市近郊）で高齢者施設事業を提案した案件の施工を、お客様と直接契約していただき、責任施工にて工事を請け負います。
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返済しながら安定した生活費を確保できる理由は？
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木造建物の場合、一般的な金融機関での借り入れ期間は約22年間（変動金利）です。これに対して丸光建設がおすすめする住宅金融支援機構では、35年間の返済期間（元利均等）での融資が可能なため、返済期間を長期間にすることで月々の返済金額が下がり手残り金が増え、返済金額も安定し、生活費を確保することが可能です。
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事業の収支見込みは？
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家賃保証会社である日本管理センターでは、地域によって家賃設定金額が異なります。そのため、地域によってサ高住事業の収支は異なりますが、融資先の住宅金融支援機構と日本管理センターの指導のもと、利回り6.5％以上を目標に事業の計画を組みます。
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施工費を軽減できる理由は？
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施工する間取り（平面プラン）はある程度同じ形になっているため、施工効率並びに協力業者も同じメンバーで、価格交渉での協力をいただけます。簡単に言うと、協力業者さんを含めた同じメンバーでの施工により、協力体制ができた施工集団だからではと考えております（当社も含めて）。
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建物のアフターフォローは？
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丸光建設が窓口となり、はりま建設が対応いたします。
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現在、土地を持っていない場合はどうなりますか？
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当社がサ高住運営に適していると思われる場所を見つけ、日本管理センターと協議し事業計画を検討します。事業計画書には、土地所有者へ毎月支払う地代も含め、収支が回るか検討して事業運営オーナーへ報告します。まずはお気軽に丸光建設までご相談ください。
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丸光建設のサ高住プロデュース事業のエリア（事業を行える地域）は？
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岩手県
盛岡、滝沢地域、矢巾、紫波郡紫波町地域、花巻、北上、水沢地域
宮城県
仙台市、泉区近郊、その他
秋田県
秋田市、横手地域
※以上のような地域ですが、日本管理センターの一括借上が可能であれば、その他の地域での事業も可能です。
サ高住事業のスキーム
※施設運営スタートから6ヶ月以降より日本管理センターから家賃が振り込まれます。
（住宅金融支援機構への支払いは1年間支払いを据え置きにして、申し込みます）
関係機関・協力会社一覧
- 住宅金融支援機構（融資）
- 日本管理センター株式会社（一括借上）
- はりま建設株式会社（施工）
- 株式会社アクア（施設運営）運営：けあふる稲荷町 / けあふる永井
- 合同会社ハイジア（施設運営）運営：さく楽の家
- 医療法人 中庸会（医療サポート）運営：星の丘
- エイブルネットワーク盛岡店（施設スタッフ、利用者紹介）
- 株式会社インターワークス（人材派遣、特定技能外国人支援）
丸光建設プロデュース事例
花巻市 星の丘
運営の医療法人中庸会様は、石鳥谷町に介護老人保健施設「ゆうゆうの里」、大迫町に介護老人保健施設「はやちねの里」、宮守町に介護老人保健施設「やまゆりの里」と３カ所の老健施設を運営しており、既存老健施設運営の活性化を図るためサ高住事業を取り入れ、老健施設とサ高住の連携により、グループ全体の事業の安定を目指し、スタッフ一同努力しております。
サ高住施設の周辺には、老健施設のゆうゆうの里もあり、医療スタッフも常駐しているため、利用者の方々は安心して過ごすことができます。
なお、サ高住施設の周辺には、もう一つ、中庸会様の関連施設として「健考館」という温泉施設もすぐ近くにあり、利用者様のご家族とのコミュニケーション施設として、ゆっくりした時間を過ごすことの出来る環境が整っておりますのでご安心ください。
盛岡市 けあふる稲荷町
この施設は、地主であるオーナーの意向で、利用者の方々が１階から２階への上下階の移動をなくすため、1,800坪の土地を贅沢に利用し、建物を平屋建てにて計画し、別棟にはペットホテルとドッグランを設置し、入居利用者の方々がペットと生活していただくためのサ高住を建築しました。住戸数は４４床です。
この施設の近くには河川があり、この川越しに岩手山を見ることができ、市内では珍しく景観に恵まれた景色のいい静かな場所です。このような素晴らしい環境の場所を提供していただいた地主であるオーナーには、感謝しております。
当社では、この先何カ所もサ高住事業を行っていくと思いますが、稲荷町のサ高住は、当社のサ高住事業での代表的な施設になると思っております。 運営は、永井地区でのけあふる永井のサ高住に続き２カ所目になります。株式会社アクア様に委託し運営を行っていただいておりますが、永井の施設と同様に各医療機関と提携して安心、安全な生活を利用者様に過ごしていただくよう、また地域に根差した運営を心掛け施設運営を行っております。
盛岡市 けあふる永井
住戸数２９床、一般的なサ高住ですが、建築場所は友愛病院のすぐ近くにあり、友愛病院をはじめとする数カ所の医療機関と提携し、地域に根差した施設運営を行っております。
利用者様は要介護１～４程度の方々も利用する施設です。
運営会社アクア様は、デイサービスも運営しており、入居利用者の方々の体調に合わせたサービスを提供し、利用者の方々が有意義な生活を過ごしていただけるよう心掛け、地域の方々のご協力もいただきながら、地域に根差した施設運営を行っております。
また、地主であるオーナーは、この施設事業での収入でご自宅である３世帯住宅を新築し、新しい住まいで家族みんなで安定した生活を過ごすことができたと喜んでいただいております。
盛岡市 さく楽の家
この施設は、オーナーの希望で近隣の高齢者施設の環境を考慮し、「けあふる稲荷町」に続き2棟目のサービス付き高齢者向け住宅です。サ高住事業のため1,000坪の土地を提供していただき、延べ床面積603.5坪の建物に60床のお部屋を完備した施設になっています。
この施設を運営するのは合同会社ハイジア様で、60床すべてのお部屋に、寝ながらにして利用者様の健康・体調を管理する装置を備えたシステムを導入しており、利用者様並びに利用者様のご家族の方々にも安心してご利用していただけるよう、設備投資並びにサービスの向上に励むため努力している会社です。一般的には、60床のサ高住は収容人員的にもかなり多いほうだと思いますが、利用者様の管理システムを導入したり、スタッフ一同が精一杯のサービスを提供し、施設運営に一丸となり努力している環境づくりは、川口代表の指導の賜物だと考えます。この施設の完成により「けあふる稲荷町」は44床、「さく楽の家」は60床、合計104床のお部屋が出来たことで、この地域の高齢者の方々が安心して利用していただける環境を整えられ、近隣の方々に少しでもお役に立てればと思っております。
なお、「けあふる稲荷町」、「さく楽の家」とサービス付き高齢者向け住宅事業に対し、ご協力いただいたオーナー様には改めて感謝しております。
また、「さく楽の家」様は各医療機関と提携もしっかりしておりますので、利用者様には安心して日々の生活を過ごしていただき、地域の方々との交流を図りながら、地域に根差した施設運営を心掛けていただければ幸いです。
